KLASIFIKASI BUMI DAN BANGUNAN SERTA PENERAPANNYA DALAM MENGHITUNG PBB

Klasifikasi Bumi dan Bangunan Serta Penerapannya Dalam Menghitung PBB

Untuk memudahkan penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang terutang atas suatu objek pajak berupa tanah (bumi) dan/atau bangunan perlu diketahui pengelompokan objek pajak menurut nilai jualnya, tarif, Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Pengelompokan Objek Pajak menurut nilai jual tersebut lazim disebut dengan klasifikasi tanah (bumi) dan bangunan.
I. Klasifikasi, Penggolongan Dan Ketentuan Nilai Jual Bumi.

Kls Penggolongan Nilai Jual Bumi (Rp./m2) Ketentuan Nilai Jual Bumi (Rp./m2) NJKP (20%) Pajak Terutang
per M2

1 2 3 4 5

1. > 3.000.000 s/d 3.200.000 3.100.000 620.000 3.100,00

2. >2.850.000 s/d 3.000.000 2.925.000 585.000 2.925,00

3. > 2.708.000 s/d 2.850.000 2.779.000 555.800 2.779,00

4. > 2.573.000 s/d 2.708.000 2.640.000 528.000 2.640,00

5. > 2.444.000 s/d 2.573.000 2.508.000 501.600 2.508,00

6. > 2.261.000 s/d 2.444.000 2.352.000 470.400 2.352,00

7. > 2.091.000 s/d 2.261.000 2.176.000 435.200 2.176,00

8. > 1.934.000 s/d 2.091.000 2.013.000 402.600 2.013,00

9. > 1.789.000 s/d 1.934.000 1.862.000 372.400 1.862,00

10. > 1.655.000 s/d 1.789.000 1.722.000 344.400 1.722,00

11. > 1.490.000 s/d 1.655.000 1.573.000 314.600 1.573,00

12. > 1.341.000 s/d 1.490.000 1.416.000 283.200 1.416,00

13. > 1.207.000 s/d 1.341.000 1.274.000 254.800 1.274,00

14. > 1.086.000 s/d 1.207.000 1.147.000 229.400 1.147,00

15. > 977.000 s/d 1.086.000 1.032.000 206.400 1.032,00

16. > 855.000 s/d 977.000 916.00 183.200 916,00

17. > 748.000 s/d 855.000 802.000 160.400 802,00

18. > 655.000 s/d 748.000 702.000 140.400 702,00

19. > 573.000 s/d 655.000 614.000 122.800 614,00

20. > 501.000 s/d 573.000 537.000 107.400 537,00

21. > 426.000 s/d 501.000 464.000 92.800 464,00

22. > 362.000 s/d 426.000 394.000 78.800 394,00

23. > 308.000 s/d 362.000 335.000 67.000 335,00

24. > 262.000 s/d 308.000 285.000 57.000 285,00

25. > 223.000 s/d 262.000 243.000 48.000 243,00

26. > 178.000 s/d 223.000 200.000 40.000 200,00

27. > 142.000 s/d 178.000 160.000 32.000 160,00

28. > 114.000 s/d 142.000 128.000 25.600 128,00

29. > 91.000 s/d 114.000 103.000 20.600 103,00

30. > 73.000 s/d 91.000 82.000 16.400 82,00

31. > 55.000 s/d 73.000 64.000 12.800 64,00

32. > 41.000 s/d 55.000 48.000 9.600 48,00

33. > 31.000 s/d 41.000 36.000 7.200 36,00

34. > 23.000 s/d 31.000 27.000 5.400 27,00

35. > 17.000 s/d 23.000 20.000 4.000 20,00

36. > 12.000 s/d 17.000 14.000 2.800 14,00

37. > 8.000 s/d 12.000 10.000 2.000 10,00

38. > 5.900 s/d 8.000 7.150 1.430 7,15

39. >4.100 s/d 5.900 5.000 1.000 5,00

40. >2.900 s/d 4.100 3.500 700 3,50

41. >2.000 s/d 2.900 2.450 490 2,45

42. >1.400 s/d 2.000 1.700 340 1,70

43. >1.050 s/d 1.400 1.200 240 1,20

44. >760 s/d 1.050 910 182 0,91

45. >550 s/d 760 660 132 0,66

46. >410 s/d 550 480 96 0,48

47. >310 s/d 410 350 70 0,35

48. >240 s/d 310 270 54 0,27

49. >170 s/d 240 200 40 0,20

50. >170 140 28 0,14

II. Klasifikasi, Penggolongan Dan Ketentuan Nilai Jual Bangunan

Kls Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp./m2) Ketentuan Nilai Jual Bangunan (Rp./m2) NJKP (20%) Pajak Terutang per m2

1 2 3 4 5

1. > 1.034.000 s/d 1.366.000 1.200.000 240.000 1.200,00

2. > 902.000 s/d 1.034.000 968.000 193.600 968,00

3. > 744.000 s/d 902.000 823.000 164.600 823,00

4. > 656.000 s/d 744.000 700.000 140.000 700,00

5. > 534.000 s/d 656.000 595.000 119.000 595,00

6. > 476.000 s/d 534.000 505.000 101.000 505,00

7. > 382.000 s/d 476.000 429.000 85.800 429,00

8. > 348.000 s/d 382.000 365.000 73.000 365,00

9. > 272.000 s/d 348.000 310.000 62.000 310,00

10. > 256.000 s/d 272.000 264.000 52.800 264,00

11. > 194.000 s/d 256.000 225.000 45.000 225,00

12. > 188.000 s/d 194.000 191.000 38.200 191,00

13. > 136.000 s/d 188.000 162.000 32.400 162,00

14. > 128.000 s/d 136.000 132.000 26.400 132,00

15. > 104.000 s/d 128.000 116.000 23.200 116,00

16. > 92.000 s/d 104.000 98.000 19.600 98,00

17. > 74.000 s/d 92.000 83.000 16.600 83,00

18. > 68.000 s/d 74.000 71.000 14.200 71,00

19. > 52.000 s/d 68.000 60.000 12.000 60,00

20. < 52.000 50.000 10.000 50,00

III. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Sejak tahun 1995 NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 8.000.000,- untuk tiap Wajib Pajak (WP). Apabila WP mempunyai lebih dari satu Objek Pajak maka yang mendapatkan NJOPTKP hanya satu objek, yaitu yang nilainya paling tinggi.

IV. Tarif Pajak Bumi Dan Bangunan

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dikenakan atas Objek Pajak adalah tarif tunggal yaitu sebesar 0,5%.

V. Nilai Jual Kena Pajak

Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan :

1. Untuk Objek Pajak jenis penggunaan perumahan yang Wajib Pajaknya Orang Pribadi dengan NJOP bernilai Rp 1 milyar atau lebih dan tidak dimiliki, dikuasai atau dimanfaatkan oleh Pegawai Negeri Sipil (PNS), ABRI, dan para pensiunan termasuk janda atau dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun ditetapkan sebesar 40 %.

2. Untuk Objek Pajak lainnya ditetapkan sebesar 20% .

VI. Penerapan Klasifikasi Bumi dan/atau Bangunan Dalam Penghitungan PBB

Contoh :

A. Objek perumahan yang tidak dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh PNS, ABRI dan para pensiunan termasuk janda dan dudanya.
- Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas 17 dengan nilai jual Rp 802.000,- /m2
- Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas 2 dengan nilai jual Rp 968.000,- /m2
Penghitungan PBB-nya :
- Jumlah NJOP bumi
1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,-
- Jumlah NJOP Bangunan
400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,-
- NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.189.200.000,-
- NJOPTKP = Rp 8.000.000,-
- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.181.200.000,-
- NJKP
40% x Rp 1.181.200.000,- = Rp 472.480.000,-
PBB yang terutang
0,5% x Rp 472.480.000,- = Rp 2.362.400,-
(Dua juta tiga ratus enam puluh dua ribu empat ratus rupiah)
B. Apabila Objek Pajak pada contoh A dimiliki/dikuasai/dimanfaatkan oleh PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda/dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka penghitungannya adalah:
- NJKP
20% x Rp 1.181.200.000,- = Rp 236.240.000,-
PBB yang terutang
0,5% x Rp 236.240.000,- = Rp 1.181.200,-
(Satu juta seratus delapan puluh satu ribu dua ratus rupiah)
C. Objek perumahan lainnya dan non perumahan.
- Luas Bumi 300 m2 dengan nilai jual Rp 75.000,- /m2. Nilai jual bumi tersebut termasuk kelas 30 dengan nilai jual Rp 82.000,- /m2
- Luas Bangunan 150 m2 dengan nilai jual Rp 260.000,-/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas 10 dengan nilai jual Rp 264.000,- /m2
Penghitungan PBB-nya :
- Jumlah NJOP bumi
300 x Rp 82.000,- = Rp 24.600.000,-
- Jumlah NJOP Bangunan
150 x Rp 264.000,- = Rp 39.600.000,-
- NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 64.200.000,-
- NJOPTKP = Rp 8.000.000,-
- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 56.200.000,-
- NJKP
20% x Rp 56.200.000,- = Rp 11.240.000,-
PBB yang terutang
0,5% x Rp 11.240.000,- = Rp 56.200,-
(Lima puluh enam ribu dua ratus rupiah)

Kls	Penggolongan Nilai Jual Bumi (Rp./m2)	Ketentuan Nilai Jual Bumi (Rp./m2)	NJKP (20%)	Pajak Terutang per M2
1	2	3	4	5
1.	> 3.000.000 s/d 3.200.000	3.100.000	620.000	3.100,00
2.	>2.850.000 s/d 3.000.000	2.925.000	585.000	2.925,00
3.	> 2.708.000 s/d 2.850.000	2.779.000	555.800	2.779,00
4.	> 2.573.000 s/d 2.708.000	2.640.000	528.000	2.640,00
5.	> 2.444.000 s/d 2.573.000	2.508.000	501.600	2.508,00
6.	> 2.261.000 s/d 2.444.000	2.352.000	470.400	2.352,00
7.	> 2.091.000 s/d 2.261.000	2.176.000	435.200	2.176,00
8.	> 1.934.000 s/d 2.091.000	2.013.000	402.600	2.013,00
9.	> 1.789.000 s/d 1.934.000	1.862.000	372.400	1.862,00
10.	> 1.655.000 s/d 1.789.000	1.722.000	344.400	1.722,00
11.	> 1.490.000 s/d 1.655.000	1.573.000	314.600	1.573,00
12.	> 1.341.000 s/d 1.490.000	1.416.000	283.200	1.416,00
13.	> 1.207.000 s/d 1.341.000	1.274.000	254.800	1.274,00
14.	> 1.086.000 s/d 1.207.000	1.147.000	229.400	1.147,00
15.	> 977.000 s/d 1.086.000	1.032.000	206.400	1.032,00
16.	> 855.000 s/d 977.000	916.00	183.200	916,00
17.	> 748.000 s/d 855.000	802.000	160.400	802,00
18.	> 655.000 s/d 748.000	702.000	140.400	702,00
19.	> 573.000 s/d 655.000	614.000	122.800	614,00
20.	> 501.000 s/d 573.000	537.000	107.400	537,00
21.	> 426.000 s/d 501.000	464.000	92.800	464,00
22.	> 362.000 s/d 426.000	394.000	78.800	394,00
23.	> 308.000 s/d 362.000	335.000	67.000	335,00
24.	> 262.000 s/d 308.000	285.000	57.000	285,00
25.	> 223.000 s/d 262.000	243.000	48.000	243,00
26.	> 178.000 s/d 223.000	200.000	40.000	200,00
27.	> 142.000 s/d 178.000	160.000	32.000	160,00
28.	> 114.000 s/d 142.000	128.000	25.600	128,00
29.	> 91.000 s/d 114.000	103.000	20.600	103,00
30.	> 73.000 s/d 91.000	82.000	16.400	82,00
31.	> 55.000 s/d 73.000	64.000	12.800	64,00
32.	> 41.000 s/d 55.000	48.000	9.600	48,00
33.	> 31.000 s/d 41.000	36.000	7.200	36,00
34.	> 23.000 s/d 31.000	27.000	5.400	27,00
35.	> 17.000 s/d 23.000	20.000	4.000	20,00
36.	> 12.000 s/d 17.000	14.000	2.800	14,00
37.	> 8.000 s/d 12.000	10.000	2.000	10,00
38.	> 5.900 s/d 8.000	7.150	1.430	7,15
39.	>4.100 s/d 5.900	5.000	1.000	5,00
40.	>2.900 s/d 4.100	3.500	700	3,50
41.	>2.000 s/d 2.900	2.450	490	2,45
42.	>1.400 s/d 2.000	1.700	340	1,70
43.	>1.050 s/d 1.400	1.200	240	1,20
44.	>760 s/d 1.050	910	182	0,91
45.	>550 s/d 760	660	132	0,66
46.	>410 s/d 550	480	96	0,48
47.	>310 s/d 410	350	70	0,35
48.	>240 s/d 310	270	54	0,27
49.	>170 s/d 240	200	40	0,20
50.	>170	140	28	0,14

Kls	Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp./m2)	Ketentuan Nilai Jual Bangunan (Rp./m2)	NJKP (20%)	Pajak Terutang per m2
1	2	3	4	5
1.	> 1.034.000 s/d 1.366.000	1.200.000	240.000	1.200,00
2.	> 902.000 s/d 1.034.000	968.000	193.600	968,00
3.	> 744.000 s/d 902.000	823.000	164.600	823,00
4.	> 656.000 s/d 744.000	700.000	140.000	700,00
5.	> 534.000 s/d 656.000	595.000	119.000	595,00
6.	> 476.000 s/d 534.000	505.000	101.000	505,00
7.	> 382.000 s/d 476.000	429.000	85.800	429,00
8.	> 348.000 s/d 382.000	365.000	73.000	365,00
9.	> 272.000 s/d 348.000	310.000	62.000	310,00
10.	> 256.000 s/d 272.000	264.000	52.800	264,00
11.	> 194.000 s/d 256.000	225.000	45.000	225,00
12.	> 188.000 s/d 194.000	191.000	38.200	191,00
13.	> 136.000 s/d 188.000	162.000	32.400	162,00
14.	> 128.000 s/d 136.000	132.000	26.400	132,00
15.	> 104.000 s/d 128.000	116.000	23.200	116,00
16.	> 92.000 s/d 104.000	98.000	19.600	98,00
17.	> 74.000 s/d 92.000	83.000	16.600	83,00
18.	> 68.000 s/d 74.000	71.000	14.200	71,00
19.	> 52.000 s/d 68.000	60.000	12.000	60,00
20.	< 52.000	50.000	10.000	50,00